EN EN RU RU DE DE CN CN
Напишите нам

Новости

17 марта 2010

Интервью директора по новым проектам «Илим Тимбер» Святослава Бычкова журналу «Пригород»: «Два наиболее интересных рынка малоэтажки на ближайшие 30—50 лет — это Россия и Китай»

Группа «Илим Тимбер» живет и работает в лесу. То есть буквально: от аренды делянки до поставки конечного продукта в Японию или в Европу. И, конечно, она заинтересована создавать новые рынки. Например, рынок недорогих каркасных домов, в строительстве которых активно используются деревянные конструкции.

- Какой сегмент малоэтажного рынка вам представляется наиболее перспективным?

- Перспектива находится в массовом сегменте - в индивидуальных домах для круглогодичного проживания в составе урбанизированной малоэтажной застройки. Речь не о коттеджных поселках, не о дачах, а именно о полноценной альтернативе квартире в мегаполисе. Здесь существует огромный отложенный спрос.

И не только у нас. В Финляндии последние несколько лет ежегодно устойчиво продается около трех-четырех тысяч домов для постоянного проживания. Во Франции, в силу демографической ситуации, нового массового строительства домов нет, но существует рынок обустройства, «капремонта» старых домов. В Германии и Великобритании исторически сложились традиции деревянного домостроения. Там столетиями происходило устойчивое формирование больших урбанизированных малоэтажных поселений. В прошлом году в Великобритании было построено свыше 80 000 домов, что всего на 30% меньше более благополучного 2008 года.

Япония все больше напоминает азиатскую Швейцарию. Японцы после разрушительного землетрясения в 60-х годах стали очень внимательно изучать технологии, разработали национальные стандарты. Именно деревянные каркасные дома как раз оказались максимально сейсмостойкими и быстрыми в призводстве и строительстве. В 2008 году было зарегистрировано около 1 100 000 хауз-стартов, в 2009-м - около 800 000. При этом Америка с 2 млн. домов в 2006 году провалилась на уровень 500 000 домов в 2009 году.

Отдельная история - это Китай, который стал спасательным жилетом для мировой экономики в момент кризиса. В Китае принята федеральная программа «Новая деревня», которая подразумевает строительство миллионов домов в ближайшие 15–20 лет. В Сычуани (население около 100 млн. человек) идет масштабная стройка малоэтажных городов в районах, пострадавших от землетрясения. Даже если малоэтажная застройка будет носить нишевый характер, то в абсолютных цифрах это будут огромные объемы.

У нас в благополучном 2008-м официально был зафиксирован объем индивидуального строительства на уровне примерно 200 000 домов. При этом падение объемов в многоэтажке в 2009 году было более ощутимым, чем в малоэтажном строительстве.

Важная особенность России – высокий уровень урбанизации. Огромная часть населения живет в мегаполисах. Градостроительные стандарты были созданы после войны, когда стояла задача переселить людей из бараков в отдельные квартиры.

Мы относимся к тому поколению россиян, большая часть которого никогда не жила в собственном доме. Люди не понимают, как жить в доме, как его покупать, что делать с ним потом, не могут оценить его инвестиционный потенциал. Кроме того, мы живем в постоянно меняющейся среде с высокой степенью неопределенности. Многие люди о своем доме даже не задумываются - в отличие от европейцев, которые столетиями живут в условиях готовых решений, заложенных на уровне норм бытового сознания. Поэтому примеров комплексного освоения территорий путем застройки домами эконом-класса, которые были бы сопоставимы по цене с квартирой в городе, но превосходили бы ее по качеству, очень мало.

- Но все-таки есть?

- Уникальный для России проект - «Новая Ижора». Я с большим уважением отношусь к первопроходческому опыту «Балтроса» как в производстве домов, так и в комплексном девелоперском проекте. Часто задаю себе вопрос: почему этот проект не тиражируется, ведь мощности завода позволяют строить больше, да и земля в округе имеется? Однако, по-видимому, не так прост этот продукт, как может показаться со стороны.
Проблема в том, что домовладение как продукт не может быть абстрактным,. Люди в России очень разные, региональные отличия очень сильны, и вопрос не только в ценовом сопротивлении, но и в сумме потребительских предпочтений.

- Вы хотите переориентировать значительную часть людей с многоквартирного образа жизни на односемейный в пределах одного поколения, практически создавая новый рынок?

- Да, нам кажется, что это тот путь, которым следует идти. Мы апеллируем к опыту скандинавских стран: Японии и Америки. Логика урбанизированных поселков, сочетающих городской комфорт с тем качеством жизни, которое дает проживание в собственном доме – это тот путь, по которому пошли финны и шведы.

- Механическое перенесение европейского опыта на нашу почву таит в себе огромные риски...

- А кто сказал, что переносить надо механически? То, что нежизнеспособно - не приживется. Конечно, существует риск того, что и нечто полезное будет бездарно отторгнуто, но дорогу осилит идущий.

В глобальном плане мне кажется, что два наиболее интересных рынка малоэтажки на ближайшие 30–50 лет – это Россия и Китай. Особенно когда мы говорим об уровне доходов населения, демографии, мобильности и отложенном спросе на жилье. Хорошую аналогию мы все видим на примере автомобилизации обеих стран. А если вспомнить о местном менталитете, то важно учитывать, что с точки зрения концепта для англичанина дом – это стены, а для россиянина, как и для китайца – крыша. Потому что задача - не оборона от врагов, а защита от природы.

- Можно ли в принципе ставить задачу обеспечения должного качества жизни при сегодняшнем состоянии сетей и коммуналки - без огромных вложений со стороны государства, что маловероятно, или без каких-то серьезных поблажек бизнесу, развивающему эту сферу?

- Это серьезный вопрос. Безусловно, это задача, в которой государство будет активным игроком. И хотелось бы видеть его не бизнес-субъектом процесса, а дальновидным регулятором. Я убежден, что к большим целям нужно двигаться маленькими шагами. Вопрос комплексный: ситуация с землей, с правами собственности на землю, с категориями использования - законодательно не прояснена. Инфраструктура в России везде плохая. Государство должно выступать партнером в решении таких проблем.

Мы видим гигантскую коррупционную составляющую, потому что свой предпринимательский гений чиновники проявляют по месту работы.

Чтобы создавать институты гражданского правового общества, необходимо формировать класс ответственных собственников. Когда у человека есть собственность, это подстегивает его к размышлениям по целому ряду вопросов. Хороший пример – появление сообщества автомобилистов, которое вдруг оказалось серьезной социальной силой. У этих людей есть собственность и есть ответственность. Ведь раньше не было социально активных объединений водителей.

Феномен домохозяйств, феномен ответственного собственника может быть серьезной опорой для государства и для страны в целом. Если у человека есть дом, есть семья, то с ним легче говорить о патриотизме. Есть совокупность векторов, направленных в эту сторону. Нужно очень серьезно работать.

- Что еще из международной практики – если отвлечься от технологий – будет для нас важным?

- Дома, абсолютно одинаковые по качеству, в США могут различаться в продаже на 30–50%. И ключевым фактором будет то, о чем в России пока мало кто задумывается - социальное окружение. В «Новой Ижоре» заказ Минобороны важен не только финансово: придут люди, которых многое объединяет, им будет комфортно рядом друг с другом.

Если завтра к организаторам крупного коттеджного комплекса придут представители какой-либо диаспоры, чтобы купить 100 домов - через два-три года весь поселок превратится в кишлак. В нашей стране сосуществуют очень разные уклады жизни.
И в массовых проектах, эта составляющая очень важна.

- Какой вектор более перспективен: недорогие комплексы, рассчитанные на подключение к городским инженерным сетям, или максимально автономные домовладения?

- Зависит от того, что будет экономически более целесообразным. В Ванкувере «энергосберегающий» дом, который построили австрийцы, потребляет литр дизтоплива в год на «квадрат» отапливаемой площади. Понятно, что дом этот «золотой»: трехслойные стеклопакеты, инновационные материалы. Сегодня это скорее маркетинговый ход для премиального сегмента, но в Европе это тренд для всей индустрии.

Пытаться уйти в «автономку», наставить ветряков и топить пеллетами – путь спорный. Это оправданно, если говорить о компактных поселках. Для массовых проектов есть наработанные технологии, экономические расчеты. Можно сформулировать условия и адресовать вопрос к представителям власти. Цель все та же - создать социальную группу, которая станет локомотивом внутреннего потребления в России.

Если мы будем строить массовое жилье как некое гетто, чтобы загнать туда социально необеспеченных людей – практика показывает, что проблемы напряженности в обществе это не снимает…

- А по 30 000 рублей за «квадрат» можно построить что-нибудь кроме гетто?

- Конечно, если говорить о том же каркасном домостроении. Его себестоимостью можно управлять в широких параметрах, и ключевым будет вопрос отделки. Дом за миллион долларов и за 150 000 в той же Америке построены по одной технологии. Можно использовать в качестве утеплителя пенопласт, а можно португальский пробковый дуб. Кстати, текущая ситуация с ипотекой и порядком оборота земельных участков может сделать «золотым» квадрат даже в сегменте социального жилья.

- Мы говорим об этой цене, включая в нее затраты на землю и инфраструктуру, или по умолчанию она бесплатная?

- Во всем мире, если речь идет о доме, это комплексный продукт. Даже в Подмосковье эконом-сегмент на удалении более 40 км начинается от показателя в 1500 долларов за сотку. Если поселок будет построен достаточно плотно, четыре-пять соток на домовладение, построить дом со спартанской отделкой за 100 000 долларов абсолютно реально.

- А если посчитать стоимость бензина, затраты времени, необустроенную социалку, необходимость возить детей в школу и садик, проблемы с медициной?

- Это вопрос о комфорте, он неотделим от проблем инфраструктуры. Даже в американской модели перестали строить поселки более 5000 домов. Сегодня американские девелоперы принимают за ядро некое существующее поселение и строят там, где позволяет инфраструктура, где удобно с дорогами, где земля недорогая и местное правительство идет навстречу.

В Петербурге есть города-спутники, уже есть определенная инфраструктура, в их градостроительных планах есть места, где можно построить 200-300 домов, которые органически впишутся в территорию…

Мне кажется, что логика дальнейшего развития будет диктоваться, с одной стороны, общим ростом уровня жизни, благосостояния, мобильности населения. Люди больше видят, больше знают, требования к стандарту жизни повышаются.

Земли в Росси много, но люди живут в скверных условиях. Когда уровень доходов достигает определенной точки, у людей меняется стандарт потребления.

Мы рассматриваем проекты урбанизированных поселений, нам важен масштаб, мы не будем заниматься элитным строительством. Используя эффект масштаба, можно минимизировать издержки и сделать проект экономически доступным. Масштаб для нас – не менее 500 домов. Мы можем говорить и о двух поселениях по 250 домов, но в одном регионе, объединенные одной логистикой.

- У вас уже есть участки?

- Есть - у дружественных компаний, входящих в холдинг. Правда, это, скорее, участки, ориентированные на коттеджные поселки для сезонного проживания. Начинать мы будем с участков, максимально соответствующих требованиям финансовой и маркетинговой модели, которую мы разработали. Мы ориентируемся на три региона: Москва, Новосибирск и Петербург. Первый проект, скорее всего, будет запущен в Подмосковье. Даже не потому, что там есть платежеспособный спрос. Важным конкурентным преимуществом Московского региона является более высокий уровень мобильности населения. В Москве огромный рынок аренды, есть миллионы людей, которые недавно приехали. Это важная часть потребителей, для которых предназначен наш продукт.

 Дмитрий Синочкин, журнал «Пригород»

 

← Все новости